第二百四十七章 信幼安

二无转瞬息风云变幻的国际金融市场的人。哪个智商哪水小能会低。与平常人相比，逻辑以及理性思维总是只有高的份，又何况周幼安说的这些根本称不上复杂，宋汉风要是还听不明白，那就是猪了，不过对于周幼安这副随口说出来的懒散样子，他心里还是有些好奇，失笑道：“这些歪门邪道的东西，怎么你一套一套的这么熟悉？”

你要是见多了被开商这些手段骗的人你也会知道的，周幼安心里暗想着。摇头笑笑道：“房地产的暴利是母庸多问的，就算以后做大了自己开承建，毛利润也大约有百分之四十左右。”

宋汉风虽然留洋多年，但是后来却基本呆在中国的，内地的一些情况他到也明白，此刻心领神会道：“房地产主要是一个公关费用吧？”

他没细说，但周幼安却也同样明白他的意思，房地产除了那些官员们还有什么好值得公关的，“昭可以先收购一个潜力不错的建材或者有些底子的房产公司，全资控股吧，我们不差那几个钱不过，正常的公关无可厚非，但最好能够少跟政府官员有金钱上的瓜葛。

”

周幼安对宋汉风这咋。提醒不是无的放矢的，重生之前那些纷纷落马的政府官员，由于收受地产商的贿赔而被举报的不在少数，但绝非如此而已。贿略的风险在于不可控制。

接受贿赔的官员的仕途走向，个人生活，恩怨纠葛，都不受控制。而一旦要出事，就有可能将过后所做的事全盘的抛出，别瞧着那些部级、厅级的官员在台前怎样的威势十足，真要等到中纪委下来，个咋。都是软蛋。

就算周幼安以后将人脉展大了，在巾央、地方都拥有不小的势力。但他总不可能没有对手的，真要给对手抓住机会，置于地死的话，再做补救就为时晚已了，还是事先做好预防的好。

“公司收购好之后我们就开始斜叭”既然已经与周幼安敲定了，那么宋汉风就必须考虑接下来的步骤了，“我听你上次话里的语气。是有什么目标？”

“目标到是有的。”周幼安到是没有想将对清河坊街的企图对宋汉风掩饰的意思。不过他觉得还是有更重要的事情必须先说下，“不过资金方面还是暂时不用在拿地上。”

周幼艾的话让宋汉风愣了下：“为什么？土地储备不是一家地产公司最需要做的事吗？”

“兵马未动。粮草需先行。”周幼安摇了摇头，淡淡道：“现在已经不是前些年房地产才开始冒头的时候了。既然要玩我们就玩大一点收购来公司之后，先，要成立自己的建筑设计院。每个项目高达百分之十至十五的设计成本，是一项极大的开支，在这方面，我打算收购一家澳大利亚的设计公司，预计要花费一亿。”

澳大利亚的大学教育在建筑方面一贯盛名昭著，光是悉尼歌剧院的设计就是近代建筑史上最优秀的作品之一。

“这仅是第一步，我还有意收购几家国内的建筑设计所。”周幼安说道。“将设计方面的支出压缩至项目成本的百分之五，所有的设计所将包括园林设计、商业街区设计、复古建筑设计、修缮类设计等等方面。这里的总支出大约会过三亿。”

支出虽稍嫌多了些，但能提高公司的水平，宋汉风到也无所谓 不过周幼安为什么不拿土地他还是有些奇怪。周幼安瞧出了他的疑惑，却是不答反问道：“你有没有注意到近年来很多房地产公司都在扩大商业物业的比重？”

在房地产中除去工业建设外都可归类于商业地产的类别中，而商业物业是指除去住宅地产外的营运性的商业地产，相比住宅、商住楼的快回收成本的作法。做商业物业的运营小显然回收成本的周期要放长，但相对而言，受市场波动的影响就要风险耍低得多。

“幼安你的意思是？”宋汉风想到了些什么。

周幼安轻轻一笑，没有否定他的猜测，“恐怕很多人都没有注意到，运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上，这样的回报率。就算是在全世界都是极为罕见的。”

“这恐怕不大可能吧？”虽然心里已经不否认，可宋汉风还是犹疑着说道。

“没有什么不可能的。”周幼安托着咖啡杯说，“土地要是公开拍卖的话，只要是真正具有升值潜力的地块，价格方面一定会大幅的提升，推高地价。不言而喻。而随着中央政府提出要加城市化建设进程。加快农民进城。外来人口增多，住宅稀缺，也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制。土地交易的价格并不计入国税体系，也不计入地税体系，属于地方政府的额外财政收入，就从地方政府的意愿上说，也完全有推高地价的可能性。三者相加，那国内的土地价格上涨，房屋成交价格的上涨，都是情理之中，丁，

“这个兄弟说的好！”边上一个年轻男子不知道从哪里蹿了出来，拍手叫好道：“之所以国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨，原因就在于地价推升的恶性循环上，海南房地产泡沫其实在某一种意义而言是一种必然。”

说着，他不好意思的冲宋汉风与周幼安一笑，“蒋宇飞，偶然听到你们的高论。忍不住插言。让二位见笑了。”

周幼安与宋汉风自然不会在意，同样笑着让了下位置，示意对方请坐。有志同道合之士能够交流下，也是不错的。

“蒋先生的说法没有错，国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨，原因就在于地价推升的恶性循环上。”周幼安抿了口咖啡道：“先说地价怎样爬升才快吧。在地方政府有意公开拍卖一块地后。先是有意思想要拿地的开商递交标书，这里头的价格肯定不同，不需耍地方政府的暗示，只要将标书退回，开商就能领悟到地方政府的意图。何况，参与竞拍的有可能还有当地政府所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价，要注意，这个成交价和实际上交割时要支付的价格，可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到，土地的成交价是涨高了。”

这些东西宋汉风是不怎么了解的，而蒋宇飞之前插言其实也只是懂些皮毛。没周幼安那么了解，此时听他认真说，顿时都专心的听了起来。“其次土地价格一高，那建成后的成交佼自然也要涨高，有人质疑的话，那开商肯定要说是土地价格方面的原因。才让房价高涨的。而现在由于国内取消了福利分房，而又由于大批的国企到闭的倒闭，改制的改制，每年还有上千万的人有购房的硬性需求，几乎实在于卖方市场。就算是房价高涨，那真要买房的人还是无能为力。”

“然后就进入第二轮的推涨阶段，地方政府拿出比上一回更好的地段，或者差不多的地段出来拍卖小开商又过来竞拍，中间可能有经过上一次拍卖的开商。这样的情况下，新拍卖的土地根本不可能比上一回的土地成交价便宜。那就意味着地价再一次攀升。这样的游戏，只要每年玩上两三次，那二级市场的成交价格就可想而知了。”

“而为了能让政府机关的公务员能买得起房，政府会出面自建立所谓的商品房，再以低于市价一半，或者三分之一的价格卖给公务员。要注意。由于政府在卖地的时候拿了大量的额外收入，除去平常的投资建设的话，这些钱有一半以上还要流入公务员的手中。作为工资等各项福利来放，依我所见，公务员在未来十年的工资收入至少要翻三倍以上。这些买了廉价房还拿着高薪的公务员又会再次去买商品房 如此再三，房屋的价格哪能不翻着跟斗往上涨。”

这一番深刻的剖析让宋汉风二人是听的目瞪口呆，宋汉风到底在国外多年，对国内虽有了解，可哪有那么深，忍不住问道：“政府不需要公布每年的财政收支状况吗？”

“口昭以为国内是香港或者国外么？”周幼安想起前世网络上对政府的那些不满民怨，忍不住苦笑道：“收多少税，拿这些税去做什么。完全是地方政府自说自话，谁都不知道具体里面是怎样做的。”

蒋宇飞也忍不住皱眉问道：“国家规定每座城市要盖适量的保障性住房，房价就算上涨。度也不会像你说的一样吧？”

“上有政策下有对策。保障性住房的比例一定会远小于国家规定。要是每座城市都一样的话。那法不则众。拿他们能怎样？就算盖了保障性住房，全给公务员住。又有什么用？”周幼安晒然一笑道，“当然了，房价上涨，对我们这些想在土地上赚钱的家伙们而言，自然是件好事。”

宋汉风与蒋宇飞却是没有周幼安这个心情开玩笑了，有时候知道的太多也是种残酷。

周幼安看他们心里堵的慌，笑笑道：“好了，你们也不耍太忧国忧民了，不在其位。不谋其政，没有什么好忧心的，没能力再忧心也是白搭，有能力的话到时候你瞧不过眼，就去盖些保障性住房好了，至于别的地方，你想管可你管的了么？”

周幼安说的却是大实话，知晓未来的他明白房地产价格上涨是必然的趋势，而且会越演越烈，即便是现在重生回来了，拥有点小实力了，他也从没想过去承担平抑房价的角色的意思。这件事就算拿出几千亿来都做不到，而且那是完全跟地方政府在作对。他怎么着也还没傻到那种地步。

“这钱赚得才叫闹心了。”宋汉风忍不住叹道。

“所以才让你做商业物业。以后公司大了，我们就增加商业物业方面的投入，逐步减少在住宅地产上的投入，那你赚钱是不是也赚得安心一些？”周幼安笑道。

宋汉风与蒋宇飞被这话给逗乐了，蒋六叹息道！”人家说听君席话胜读十年书。我讨士一协后，今儿听兄弟你说话才现真的有道理这年头，想做出点成绩没有些见识真的不行啊。”

周幼安与宋汉风互相对视一眼，皆听出蒋宇飞话中的落寞与额丧，不由笑道：“听蒋先生口音是北方人吧？怎么这么一副灰心丧气的样子？男人么，有什么困难走不出来的？。小

宋汉风亦是点点头，他和周幼安的眼睛都毒的很，这蒋宇飞虽然年轻。但谈吐气度都不比一般人，至少是个可说几句话的人，不然他之前与周幼安也不会邀请对方坐下相谈。

蒋宇飞似也是心里憋闷已久，听得两人真诚相问，便把心中的苦水都吐了出来，“我是江苏人。到不是北方人，只不过在河南呆久了，说话也有些像北方人了说来也是惭愧，我过去是个记者，后来不甘心就那么干下去，就辞职了出来，和几个兄弟伙计一起创办了个集团。名字可能你们都听过。“背背佳。集团，我挂着一个集团副经理的头衔。

说起来，这两年到也赚了些钱。只是说起来真的是和我网才说的那样要成功，没有见识光靠运气真的不行，“背背佳。也红火了两年，可我们现在却是因为一系列的问题弄的一败涂地，还欠了一屁股的债，哎！”

“背背佳。？。蒋宇飞的一番苦水到是让周幼安和宋汉风惊诉了起来，要知道，背背佳的名声在销售界里可着实不小啊。

背背佳集团的老总叫做杜国橄，在咕年的时候以凹万元组建天津一品公司。向市场推出“背背佳。保健带，并申请了专利。在市场推广过程中。他大胆采用了“功能中品牌。的差异化传播策略，聘请“青春美少女组合。做广告，“激了年轻人的热情”使“背背佳”在天津一炮而红。当年实现销售额力。万元”慨年销售额突破朽亿元。 腮年。杜国拯在万岁时成为亿万富翁。被营销界誉为“少年英雄

不过，在 甥年,月。杜国槛原来工作过的保健品公司新乡英姿公司以“背背佳”侵害了第一代“英姿带”专利权为名，向郑州市中级法院起诉，索赔比口万元。一品公司则以新出品的第三代“英姿带。明显仿冒“背背佳”为理由，又在天津市将“英姿带”告到法院，双方打起了连环套官司，一直持续３年多。

闹到最后，两个法院判杜国槛赔他们 凹万元，他们赔杜国猛叨万元，但直到现在都没执行，这就是那件事的结局。

只是，打官司却让双方两败俱伤，谁也无法遏制保健带市场的整体萎缩。此后，杜国橄将所有资金砸入广告，但由于定位的错误，“背背佳。惨陷市场困局：产品卖不出去，经销商纷纷要求退款。杜国槛形容那是他事业中最黑暗的时期，他一下子从一个亿万富翁变成了一个不名一文的穷光蛋。

后来，杜国槛又开了一种专利产品“保暖鞋”无奈由于质量不过关，该产品在运作两年后惨遭滑铁卢，在东北市场折戟沉沙，杜从此外欠经销商心口多万元的债务。出年。杜国栊领着一班人。万般无奈地从京城来到郑州。他们窝在经三路和农业路交叉口往北的一个居民小区内，靠做一咋小小项目维持生计。

只是周幼安与宋汉风都没有想到的是，在这里居然会与这样一个堪称传奇的人碰上了，蒋宇飞应该是杜国槛的副手了。

“蒋哥你何必这么灰心？。周幼安摇了摇头，说道：“胜败乃兵家常事，是金子到哪里都能光。商场之中跌倒了再爬起来就是，背背佳当年能够创造辉煌，现在虽然一时落魄但谁又能保证以后呢？君不见史玉柱当年跌的有多惨？他都一步步的扛着走过来了，现在脑白金卖掉做黄金搭档，欠的几亿债务也还清了人啊，眼光都向前看。”

蒋宇飞明白这是周幼安在安慰他呢，东山再起哪有那么简单啊。跌倒了爬起来，话是那么说，可近代那么多年来，政界中除了三起三落的那公，商界中除了周幼安说的史玉柱，又还有几个人能够真正跌的那么惨还爬的起来啊。不过，周幼安毕竟是一副好心。蒋宇飞便叹息着点点头。

“怎么？不相信？”周幼安却又笑眯眯的说了句不止让蒋宇飞，就算一旁的宋汉风都瞪大了眼睛的话，“我说了你们能扛过去，那就能扛过去我对蒋哥和你们杜总的这支营销团队很有些兴趣，不知道我们是否可以谈一下投资的事情对了，我一直都忘记了自我介绍，坐在我对面的是最近国内还有些名声的投资公司临安资本的总裁宋汉风，而我叫周幼安，临安资本的股东。如欲知后事如何，